不動産売却後に手元に残るお金はいくら？手取り額の計算方法を解説

こんにちは。奈良市の株式会社山洋不動産です。

不動産の売却をご検討されている方にとって、売却価格と同じくらい重要なのが「最終的にいくら手元に残るのか」という点です。

例えば、所有している不動産が2,000万円で売却できたとしても、2,000万円すべてが手元に残るわけではありません。

仲介手数料や登記費用、住宅ローンの残債などを差し引く必要があり、売却によって利益が出た場合には税金が発生する可能性もあります。

今回は、奈良市で不動産売却をお考えの方に向けて、手取り金額の計算方法や注意点を具体例とともに解説します。

1．売却価格と手取り金額は違う

不動産売却では「いくらで売れるか」に注目しがちですが、本当に重要なのは売却後の手取り金額です。

基本的な計算方法は次のとおりです。

手取り金額＝売却価格－売却諸費用－住宅ローン残債－売却に伴う税金

主な売却諸費用には、仲介手数料、印紙税、抵当権抹消費用、測量費用などがあります。

また、古い戸建ての場合には、建物の解体費用や残置物撤去費用が必要になるケースもあります。

住宅ローンが残っている場合には、売却代金からローンを完済することが一般的です。

さらに、譲渡所得が発生した場合には、所得税や住民税などの負担も考慮する必要があります。

つまり、売却価格が高いからといって、必ずしも手元に多くのお金が残るとは限りません。

2．2,000万円で売却した場合の計算例

それでは、実際に不動産を2,000万円で売却した場合を考えてみましょう。

今回は、次の条件を仮定します。

売却価格：2,000万円

• 仲介手数料：72万6,000円

• 印紙税：1万円

• 登記関係費用：3万円

• その他費用：0円

• 住宅ローン残債：500万円

この場合、売却諸費用の合計は76万6,000円です。

2,000万円－76万6,000円－500万円

＝1,423万4,000円

これが、譲渡所得に対する税金を差し引く前の概算手取り金額となります。

なお、住宅ローンの完済に伴う金融機関の手数料などが別途必要になる場合があります。

実際には、物件の状況や売買契約の条件によって金額が変わるため、事前のシミュレーションが大切です。

3．売却したら必ず税金がかかる？

不動産を売却したからといって、必ず譲渡所得税が発生するわけではありません。

税金の対象となるのは、原則として売却価格そのものではなく、売却によって生じた利益です。

譲渡所得は、基本的に次の計算式で求めます。

譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用－特別控除額

取得費には、購入代金や購入時の諸費用などが含まれます。ただし、建物の取得費については減価償却相当額を差し引く必要があります。

また、一定の条件を満たすマイホームの売却では、最高3,000万円の特別控除を利用できる場合があります。

相続した空き家についても、一定の要件を満たせば特別控除の対象になる可能性があります。

ただし、住宅ローン残債は譲渡所得を計算する際の経費にはなりません。

手取り金額の計算と、税金の計算は別々に考えることが重要です。

4．住宅ローンが残っていても売却できる？

住宅ローンが残っている不動産でも、売却することは可能です。

ただし、一般的には売却時に住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。

例えば、住宅ローン残債が1,500万円あり、売却価格が2,000万円の場合には、売却代金からローンを返済できます。

一方、住宅ローン残債が2,200万円あり、売却価格が2,000万円の場合には、売却代金だけでは完済できません。

このような場合には、自己資金で不足分を補う方法や、金融機関との相談が必要になります。

売却を検討する際には、まず金融機関に現在の住宅ローン残高と完済に必要な金額を確認しておきましょう。

5．仲介と直接買取では手取り金額が変わる？

不動産の売却方法には、大きく分けて仲介と直接買取があります。

仲介は、不動産会社が購入希望者を探して売却する方法です。

市場で広く購入希望者を募集できるため、条件によっては高値で売却できる可能性があります。

ただし、売買契約が成立した場合には仲介手数料が発生するのが一般的です。

一方、直接買取は、不動産会社が買主となって購入する方法です。

直接取引であれば通常は仲介手数料が不要となり、物件によっては残置物や建物をそのままの状態で売却できる場合もあります。

ただし、直接買取の価格は、一般的に仲介での売却価格より低くなる傾向があります。

そのため、単純に売却価格だけを比較するのではなく、諸費用や売却までの期間を含めて判断することが大切です。

6．手取り金額を増やすための3つのポイント

手取り金額をできるだけ多く残すためには、次の3つのポイントが重要です。

① 適正な売出価格を設定する

高すぎる売出価格は、売却期間の長期化や値下げにつながる可能性があります。

周辺の成約事例や物件の状態を踏まえ、適正な価格で販売することが大切です。

② 売却前に不要な費用をかけない

古い戸建てを売却する際、必ずしもリフォームや解体を行う必要はありません。

費用をかけた分だけ高く売れるとは限らないため、工事を行う前に不動産会社へ相談することをおすすめします。

③ 利用できる税制優遇を確認する

マイホームや相続した空き家の売却では、条件によって税金の特例が適用される場合があります。

税金の負担によって最終的な手取り金額が大きく変わることもあるため、売却前に税理士などの専門家へ確認しておきましょう。

7．売却前に手取り額を確認しましょう

不動産を売却する際には、売却価格だけでなく、諸費用や住宅ローン残債、税金まで考慮する必要があります。

特に相続した実家や長年所有している空き家では、取得費が不明であったり、建物の状態によって追加費用が必要になったりすることがあります。

また、売却方法によっても手取り金額は変わります。

そのため、売却前に仲介と直接買取の両方を比較し、ご自身の状況に合った方法を選ぶことが大切です。

まとめ｜大切なのは最終的に手元に残る金額

不動産売却では、売却価格と手取り金額は必ずしも一致しません。

仲介手数料や登記費用、住宅ローン残債などを差し引き、税金も考慮したうえで判断することが重要です。

株式会社山洋不動産では、奈良市を中心に、不動産売却のご相談を承っております。

仲介による売却を中心に、直接買取にも対応しており、売却後の手取り金額を考慮したご提案を行っています。

相続した実家や空き家、古い戸建てなどの売却でお悩みの方も、お気軽にご相談ください。

株式会社山洋不動産

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