不動産売却後に手元に残るお金はいくら？手取り額の計算方法を解説

こんにちは。奈良市の株式会社山洋不動産です。

不動産の売却をご検討されている方にとって、売却価格と同じくらい重要なのが「最終的にいくら手元に残るのか」という点です。

例えば、所有している不動産が2,000万円で売却できたとしても、2,000万円すべてが手元に残るわけではありません。

仲介手数料や登記費用、住宅ローンの残債などを差し引く必要があり、売却によって利益が出た場合には税金が発生する可能性もあります。

今回は、奈良市で不動産売却をお考えの方に向けて、手取り金額の計算方法や注意点を具体例とともに解説します。

1．売却価格と手取り金額は違う

不動産売却では「いくらで売れるか」に注目しがちですが、本当に重要なのは売却後の手取り金額です。

基本的な計算方法は次のとおりです。

手取り金額＝売却価格－売却諸費用－住宅ローン残債－売却に伴う税金

主な売却諸費用には、仲介手数料、印紙税、抵当権抹消費用、測量費用などがあります。

また、古い戸建ての場合には、建物の解体費用や残置物撤去費用が必要になるケースもあります。

住宅ローンが残っている場合には、売却代金からローンを完済することが一般的です。

さらに、譲渡所得が発生した場合には、所得税や住民税などの負担も考慮する必要があります。

つまり、売却価格が高いからといって、必ずしも手元に多くのお金が残るとは限りません。

2．2,000万円で売却した場合の計算例

それでは、実際に不動産を2,000万円で売却した場合を考えてみましょう。

今回は、次の条件を仮定します。

売却価格：2,000万円

• 仲介手数料：72万6,000円

• 印紙税：1万円

• 登記関係費用：3万円

• その他費用：0円

• 住宅ローン残債：500万円

この場合、売却諸費用の合計は76万6,000円です。

2,000万円－76万6,000円－500万円

＝1,423万4,000円

これが、譲渡所得に対する税金を差し引く前の概算手取り金額となります。

なお、住宅ローンの完済に伴う金融機関の手数料などが別途必要になる場合があります。

実際には、物件の状況や売買契約の条件によって金額が変わるため、事前のシミュレーションが大切です。

3．売却したら必ず税金がかかる？

不動産を売却したからといって、必ず譲渡所得税が発生するわけではありません。

税金の対象となるのは、原則として売却価格そのものではなく、売却によって生じた利益です。

譲渡所得は、基本的に次の計算式で求めます。

譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用－特別控除額

取得費には、購入代金や購入時の諸費用などが含まれます。ただし、建物の取得費については減価償却相当額を差し引く必要があります。

また、一定の条件を満たすマイホームの売却では、最高3,000万円の特別控除を利用できる場合があります。

相続した空き家についても、一定の要件を満たせば特別控除の対象になる可能性があります。

ただし、住宅ローン残債は譲渡所得を計算する際の経費にはなりません。

手取り金額の計算と、税金の計算は別々に考えることが重要です。

4．住宅ローンが残っていても売却できる？

住宅ローンが残っている不動産でも、売却することは可能です。

ただし、一般的には売却時に住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。

例えば、住宅ローン残債が1,500万円あり、売却価格が2,000万円の場合には、売却代金からローンを返済できます。

一方、住宅ローン残債が2,200万円あり、売却価格が2,000万円の場合には、売却代金だけでは完済できません。

このような場合には、自己資金で不足分を補う方法や、金融機関との相談が必要になります。

売却を検討する際には、まず金融機関に現在の住宅ローン残高と完済に必要な金額を確認しておきましょう。

5．仲介と直接買取では手取り金額が変わる？

不動産の売却方法には、大きく分けて仲介と直接買取があります。

仲介は、不動産会社が購入希望者を探して売却する方法です。

市場で広く購入希望者を募集できるため、条件によっては高値で売却できる可能性があります。

ただし、売買契約が成立した場合には仲介手数料が発生するのが一般的です。

一方、直接買取は、不動産会社が買主となって購入する方法です。

直接取引であれば通常は仲介手数料が不要となり、物件によっては残置物や建物をそのままの状態で売却できる場合もあります。

ただし、直接買取の価格は、一般的に仲介での売却価格より低くなる傾向があります。

そのため、単純に売却価格だけを比較するのではなく、諸費用や売却までの期間を含めて判断することが大切です。

6．手取り金額を増やすための3つのポイント

手取り金額をできるだけ多く残すためには、次の3つのポイントが重要です。

① 適正な売出価格を設定する

高すぎる売出価格は、売却期間の長期化や値下げにつながる可能性があります。

周辺の成約事例や物件の状態を踏まえ、適正な価格で販売することが大切です。

② 売却前に不要な費用をかけない

古い戸建てを売却する際、必ずしもリフォームや解体を行う必要はありません。

費用をかけた分だけ高く売れるとは限らないため、工事を行う前に不動産会社へ相談することをおすすめします。

③ 利用できる税制優遇を確認する

マイホームや相続した空き家の売却では、条件によって税金の特例が適用される場合があります。

税金の負担によって最終的な手取り金額が大きく変わることもあるため、売却前に税理士などの専門家へ確認しておきましょう。

7．売却前に手取り額を確認しましょう

不動産を売却する際には、売却価格だけでなく、諸費用や住宅ローン残債、税金まで考慮する必要があります。

特に相続した実家や長年所有している空き家では、取得費が不明であったり、建物の状態によって追加費用が必要になったりすることがあります。

また、売却方法によっても手取り金額は変わります。

そのため、売却前に仲介と直接買取の両方を比較し、ご自身の状況に合った方法を選ぶことが大切です。

まとめ｜大切なのは最終的に手元に残る金額

不動産売却では、売却価格と手取り金額は必ずしも一致しません。

仲介手数料や登記費用、住宅ローン残債などを差し引き、税金も考慮したうえで判断することが重要です。

株式会社山洋不動産では、奈良市を中心に、不動産売却のご相談を承っております。

仲介による売却を中心に、直接買取にも対応しており、売却後の手取り金額を考慮したご提案を行っています。

相続した実家や空き家、古い戸建てなどの売却でお悩みの方も、お気軽にご相談ください。

株式会社山洋不動産

奈良市大宮町三丁目5番35号 アクティブ宝泉ビル6階

TEL：0742-94-5581

不動産売却にかかる諸費用一覧｜仲介手数料・登記費用・税金はいくら？

こんにちは。奈良市の株式会社山洋不動産です。

不動産の売却をご検討されている方から、よくいただくご質問の一つが「不動産を売ったら、実際にいくら手元に残るの？」というものです。

例えば、所有している不動産が2,000万円で売れたとしても、その全額が手元に残るわけではありません。

不動産売却には、仲介手数料や登記費用、印紙税など、さまざまな費用が発生する場合があります。

今回は、奈良市で不動産の売却をお考えの方に向けて、売却時にかかる主な費用と手取り金額の考え方をわかりやすく解説します。

1．不動産売却にかかる主な諸費用

不動産売却時に発生する費用は、物件の状況や売却方法によって異なります。

主な費用は次のとおりです。

• 仲介手数料

• 売買契約書の印紙税

• 抵当権抹消などの登記費用

• 測量・境界確定費用

• 建物の解体費用

• 残置物の撤去費用

• 譲渡所得に対する税金

• 
  

すべての売却で、これらの費用が発生するわけではありません。

例えば、住宅ローンを完済していて抵当権が設定されていなければ、抵当権抹消費用は通常不要です。

また、土地の境界が明確であれば、測量が不要となるケースもあります。

大切なのは、売却前に必要な費用を把握しておくことです。

2．仲介手数料はいくらかかる？

不動産会社に仲介を依頼して売買契約が成立した場合、仲介手数料が発生します。

売買価格が400万円を超える一般的な取引では、仲介手数料の上限額を次の計算式で求められます。

売買価格 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税

例えば、売買価格が2,000万円の場合、

2,000万円 × 3％ ＋ 6万円 ＝ 66万円

消費税10％を加えると、72万6,000円となります。

ただし、これは法律上の上限額であり、必ずこの金額になるという意味ではありません。

なお、800万円以下の宅地・建物については、一定の説明と合意などの条件を満たす場合、仲介手数料の特例が適用されることがあります。

また、不動産会社が直接買い取る場合には、売主様と不動産会社との直接取引となるため、通常は仲介手数料が発生しません。

3．売買契約書の印紙税

不動産売買契約書を紙で作成する場合、契約金額に応じた印紙税が必要です。

例えば、売買価格が1,000万円を超え5,000万円以下の場合、2027年3月31日までの軽減措置の対象となる契約書では、印紙税は1万円です。

ただし、軽減措置の適用期限や契約書の作成方法によって取り扱いが異なるため、契約時に確認しましょう。

4．登記費用が必要になるケース

不動産売却時には、登記に関する費用が発生することがあります。

代表的なのが抵当権抹消登記です。

住宅ローンを完済しても、抵当権の登記は自動的に消えるわけではありません。

そのため、売却時に抵当権が残っている場合には、抹消手続きが必要となります。

また、登記簿上の住所や氏名が現在と異なる場合には、変更登記が必要となることもあります。

登記費用には登録免許税のほか、司法書士へ依頼する場合の報酬などが含まれます。

なお、所有権移転登記の費用は買主様が負担する契約が一般的ですが、実際の負担区分は売買契約の内容によって決まります。

5．測量・解体・残置物撤去費用

古い戸建てや相続した実家を売却する場合、特に注意したいのが物件の状態に関する費用です。

例えば、土地の境界が不明確な場合には、境界確定測量が必要になることがあります。

また、古家を解体して更地で売却する場合には、建物の解体費用も考慮しなければなりません。

さらに、家具や家電、生活用品などが残っている場合には、残置物撤去費用が発生することもあります。

ただし、必ずしも売主様がすべて撤去・解体する必要があるわけではありません。

物件の状態や買主様との条件によっては、建物や残置物をそのままの状態で売却できる場合もあります。

売却前に多額の費用をかけるのではなく、まずは現状での売却可能性を確認することをおすすめします。

6．売却後の手取り金額をシミュレーション

それでは、実際に2,000万円で不動産を売却した場合、どの程度の金額が手元に残るのでしょうか。

今回は、次の条件で計算してみます。

売却価格：2,000万円

• 仲介手数料：72万6,000円

• 印紙税：1万円

• 抵当権抹消などの登記費用：3万円（仮定）

• その他費用：0円

諸費用の合計は76万6,000円です。

したがって、売却価格から諸費用を差し引くと、

2,000万円 − 76万6,000円 ＝ 1,923万4,000円

となります。

ただし、これは説明用の概算です。

住宅ローンの残債がある場合には、その返済額も差し引く必要があります。

また、売却によって利益が生じた場合には、譲渡所得税・住民税などが発生する可能性があります。

実際の手取り金額は、物件の状況や売却条件によって異なります。

7．直接買取なら費用を抑えられる場合も

不動産売却には、仲介による売却のほか、不動産会社による直接買取という方法もあります。

直接買取の場合、不動産会社が買主となるため、通常は仲介手数料が不要です。

また、物件によっては、残置物を残した状態や建物を解体しない状態での買取も検討できます。

一方で、直接買取の価格は、一般の購入希望者に仲介で売却する場合と比べて低くなる傾向があります。

そのため、売却価格だけでなく、諸費用や売却までの期間も含めて比較することが重要です。

まとめ｜売却価格だけでなく手取り金額を確認しましょう

不動産を売却する際には、仲介手数料や登記費用、印紙税など、さまざまな費用が発生する場合があります。

また、相続した実家や古い戸建てでは、測量・解体・残置物撤去などの費用にも注意が必要です。

大切なのは、売却価格だけで判断するのではなく、最終的にいくら手元に残るのかを事前に確認することです。

株式会社山洋不動産では、奈良市を中心に、不動産売却のご相談を承っております。

仲介による売却を基本としながら、直接買取も選択肢としてご提案いたします。

奈良市で不動産の売却をご検討中の方は、お気軽にご相談ください。

株式会社山洋不動産

奈良市大宮町三丁目5番35号 アクティブ宝泉ビル6階

TEL：0742-94-5581

不動産の査定価格はどう決まる？適正価格と査定のチェックポイント

こんにちは。奈良市の株式会社山洋不動産です。

不動産の売却を考え始めたとき、多くの方が最初に気になるのが「自分の家はいくらで売れるのか？」ということではないでしょうか。

最近では、インターネットの一括査定サイトを利用して、複数の不動産会社へまとめて査定を依頼する方も増えています。

しかし、実際に査定を依頼すると、会社によって査定価格が異なることがあります。

「A社は2,000万円、B社は2,300万円と言われた」

「高い査定価格を提示した会社に任せた方がいい？」

「査定価格と実際に売れる価格は同じなの？」

今回は、不動産の査定価格がどのように決まるのか、そして適正価格を見極めるためのポイントについて解説します。

1．不動産の査定価格とは？

不動産の査定価格とは、不動産会社が物件の条件や周辺の取引事例、市場動向などを調査し、一定の期間内に売却できると見込む価格のことです。

ここで大切なのは、査定価格＝実際に売れる価格ではないということです。

例えば、査定価格が2,000万円だったとしても、必ず2,000万円で売却できるとは限りません。

購入希望者との価格交渉や市場の動向によって、実際の成約価格は変わります。

また、売主様が希望する「売出価格」と、査定価格も必ずしも同じではありません。

査定価格は、売却計画を立てるための重要な判断材料と考えましょう。

2．不動産の査定価格を決める主な5つのポイント

不動産会社は、主に次のような項目を確認して査定を行います。

① 立地・周辺環境

駅からの距離、買い物施設、学校、道路状況などは、不動産の需要に影響します。

同じ奈良市内でも、新大宮駅周辺と郊外の住宅地では、購入希望者のニーズや価格水準が異なります。

② 土地の広さ・形状・接道条件

土地の面積だけでなく、間口や奥行き、道路との接道状況も重要です。

例えば、同じ面積の土地でも、整形地と不整形地では評価が異なることがあります。

また、建築基準法上の道路に接しているか、再建築が可能かといった点も確認します。

③ 建物の築年数・状態

中古戸建てやマンションでは、築年数や建物の状態が査定価格に影響します。

雨漏りやシロアリ被害、設備の故障などがある場合には、修繕費用を考慮することがあります。

ただし、築年数が古いからといって、必ず売却できないわけではありません。

④ 周辺の成約事例

近隣で実際に売買された物件の価格は、査定の重要な根拠になります。

広告に掲載されている売出価格だけでなく、実際の成約価格を確認することが大切です。

⑤ 現在の市場動向

同じエリアに競合物件が多い場合や、購入希望者が少ない場合には、売却期間や価格に影響することがあります。

不動産の査定では、過去の取引事例だけでなく、現在の販売状況も考慮する必要があります。

3．机上査定と訪問査定の違い

不動産査定には、大きく分けて「机上査定」と「訪問査定」があります。

机上査定

机上査定は、所在地や土地面積、築年数などの情報をもとに、現地を確認せず価格を算出する方法です。

手軽に価格の目安を知りたい方に向いています。

ただし、建物の状態や日当たり、周辺環境などを十分に反映できない場合があります。

訪問査定

訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に現地を確認し、建物や土地の状況を調査する方法です。

室内の状態や設備、接道状況なども確認できるため、机上査定より具体的な価格を検討しやすくなります。

売却を本格的に検討している場合には、訪問査定がおすすめです。

4．不動産会社によって査定価格が違う理由

複数の不動産会社に査定を依頼すると、提示される価格が異なることがあります。

その理由は、各社が参考にする取引事例や市場の見方、販売戦略などに違いがあるためです。

例えば、ある会社は早期売却を想定した価格を提示し、別の会社は時間をかけて高値売却を目指す価格を提示する場合があります。

また、地域の取引事例に詳しい会社と、広いエリアを扱う会社では、査定の考え方が異なることもあります。

そのため、査定価格だけを比較するのではなく、なぜその価格になるのかという根拠を確認することが重要です。

5．高い査定価格なら安心？

例えば、3社から次の査定結果が出たとします。

A社：2,000万円

B社：2,100万円

C社：2,500万円

この場合、最も高いC社に依頼したくなるかもしれません。

しかし、2,500万円で売却できる根拠が十分に示されていなければ注意が必要です。

査定価格が高くても、購入希望者が現れず、何度も値下げを行うことになれば、売却期間が長引く可能性があります。

もちろん、高い査定価格が必ず間違っているわけではありません。

大切なのは、近隣の成約事例や物件の特徴などを踏まえた、納得できる説明があるかどうかです。

6．適正価格で売り出すメリット

適正価格で売り出すことには、購入希望者から検討されやすくなるというメリットがあります。

市場相場から大きく離れた価格では、問い合わせが少なくなる場合があります。

一方、周辺の競合物件や成約事例を踏まえた価格設定であれば、購入希望者に比較検討してもらいやすくなります。

また、売却期間が長引くことによる管理費用や固定資産税などの負担も考慮する必要があります。

ただし、適正価格は必ずしも一つの金額に決まるわけではありません。

売却を急ぐのか、時間をかけて高値を目指すのかによっても、販売戦略は変わります。

7．査定時に確認したい5つの質問

不動産会社へ査定を依頼した際には、次のような質問をしてみましょう。

1. 査定価格の根拠となる成約事例はありますか？

2. 
   

3. どのくらいの売却期間を想定していますか？

4. 
   

5. おすすめの売出価格はいくらですか？

6. 
   

7. 売却活動はどのように進めますか？

8. 
   

9. 売却後の手取り金額はいくらになりますか？

10. 
    

これらを確認することで、査定価格だけでなく、不動産会社の販売方針も比較できます。

特に、売却活動の内容や価格見直しの考え方について、具体的に説明してくれる会社を選ぶことが大切です。

8．奈良市の不動産査定は山洋不動産へ

株式会社山洋不動産では、奈良市を中心に、土地・中古戸建て・マンション・相続不動産などの売却相談を承っています。

当社では、物件の立地や状態、周辺の取引事例などを確認し、査定価格の根拠をできるだけ分かりやすくご説明することを大切にしています。

また、仲介による売却を基本としながら、直接買取についてもご相談いただけます。

「まだ売却するか決めていない」

「まずは自宅の価値を知りたい」

「複数社の査定価格に差があって迷っている」

このような場合も、お気軽にご相談ください。

まとめ｜査定価格よりも根拠が大切

不動産の査定価格は、立地・土地の条件・建物の状態・周辺相場・市場動向などを総合的に判断して算出されます。

複数の不動産会社へ査定を依頼する場合には、提示された金額だけでなく、その根拠や販売方針まで比較することが重要です。

高い査定価格よりも、納得できる査定価格。

これが、後悔しない不動産売却への第一歩です。

奈良市で不動産の売却をご検討中の方は、株式会社山洋不動産へお気軽にご相談ください。

株式会社山洋不動産

奈良市大宮町三丁目5番35号 アクティブ宝泉ビル6階

TEL：0742-94-5581

古い家は解体してから売るべき？そのまま売るべき？費用とメリットを徹底比較！

こんにちは。奈良市の株式会社山洋不動産です。

今回は、築年数の古い家や相続した実家を売却する際によくある「解体してから売るべきか、それとも建物を残したまま売るべきか」というお悩みについて解説します。

「築50年の実家は解体しないと売れない？」

「古い建物があると売却価格が下がる？」

「解体費用を負担してまで更地にした方がいい？」

このような疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。

結論から申し上げると、古い家だからといって、必ずしも解体する必要はありません。

建物の状態や土地の条件、周辺の需要によっては、そのまま売却した方が売主様にとって有利になる場合もあります。

今回は、それぞれのメリット・デメリットや、売却前に確認しておきたいポイントを分かりやすくご紹介します。

1．古い家を解体して売るメリット

古い家を解体して更地にすると、購入希望者が土地の形状や広さを確認しやすくなります。

また、新築住宅を建てたい方にとっては、購入後に解体する手間が省けるため、検討しやすい物件になる場合があります。

建物の老朽化が著しく、雨漏りや傾きなどがある場合にも、解体することで建物の状態に関する懸念を減らせます。

さらに、土地の立地や形状によっては、住宅用地だけでなく、駐車場など別の用途を検討できる場合もあります。

ただし、解体したからといって、必ず高く売れるわけではありません。

土地の需要や法令上の制限によっては、解体費用を回収できないこともあります。

2．解体して売るデメリット

最大のデメリットは、売却前に解体費用が必要になることです。

例えば、木造住宅でも、建物の大きさや構造、道路の幅、重機の搬入条件などによって費用が変わります。

アスベストの事前調査や、必要に応じた除去費用、地中埋設物の撤去費用などが追加で発生する場合もあります。

また、建物を解体すると、住宅用地に適用されていた固定資産税の軽減措置が受けられなくなる可能性があります。

特に注意したいのが、解体した後に新しい建物を建てられない土地です。

接道条件や都市計画上の制限によって再建築ができない場合、建物を解体したことで利用方法が大きく制限される可能性があります。

解体を決める前に、必ず不動産会社などへ相談しましょう。

3．古い家をそのまま売るメリット

建物付きのまま売却する最大のメリットは、売主様が先に解体費用を負担する必要がないことです。

また、購入希望者によっては、古い建物をリフォームして住みたいと考える方もいらっしゃいます。

近年は、中古住宅を自分好みに改装して住むことを希望される方もおられます。

建物に一定の利用価値が残っていれば、解体せずに売却できる可能性があります。

さらに、買主が購入後に解体することを前提として、古家付き土地として売却する方法もあります。

この場合、売主様が解体工事を手配する必要がなく、購入希望者が建物の取り扱いを判断できます。

4．そのまま売る場合のデメリット

建物付きのまま売却する場合、建物の老朽化が売却価格や購入希望者の判断に影響することがあります。

特に、雨漏り・シロアリ被害・建物の傾きなどがある場合には、購入希望者が修繕費用を考慮して価格交渉を行う可能性があります。

また、古い建物が残っていることで、土地の広さや形状を把握しにくい場合もあります。

ただし、こうした問題があるからといって、必ず売却できないわけではありません。

建物の状態を適切に説明し、売却条件を調整することで、購入希望者が見つかるケースもあります。

5．解体費用はいくらかかる？

解体費用は、建物の構造や大きさ、立地条件などによって大きく異なります。

一般的には、木造住宅よりも鉄骨造や鉄筋コンクリート造の方が解体費用が高くなる傾向があります。

また、道路が狭く重機を搬入できない場合や、隣家との距離が近い場合には、手作業が増えて費用が高くなることもあります。

例えば、30坪程度の木造住宅でも、100万円台から200万円以上になるケースがあり、条件によってはさらに高額になります。

これはあくまで目安であり、実際には現地調査に基づく見積もりが必要です。

解体を検討する場合は、建物本体だけでなく、ブロック塀や庭木、残置物の撤去費用なども確認しておきましょう。

6．解体すると固定資産税が上がる？

住宅が建っている土地には、一定の条件を満たすことで住宅用地の特例が適用されます。

例えば、小規模住宅用地では、200㎡までの部分について固定資産税の課税標準額が6分の1に軽減されます。

しかし、建物を解体して住宅用地ではなくなると、この特例が適用されなくなる場合があります。

そのため、売却前に解体して、翌年以降も土地を所有し続ける場合には、固定資産税の負担が増える可能性があります。

ただし、税額が必ず6倍になるわけではありません。

土地の評価額や負担調整措置などによって実際の税額は異なります。

また、老朽化した空き家でも、自治体から一定の勧告を受けた場合には住宅用地の特例が適用されなくなることがあります。

解体時期は、売却予定や税負担も考慮して判断することが大切です。

7．再建築不可物件は特に注意！

古い家を売却する際、特に注意したいのが再建築不可物件です。

建築基準法上の道路に一定以上接していない土地などでは、原則として新しい建物を建築できない場合があります。

例えば、現在は住宅が建っていても、解体してしまうと同じような住宅を再建築できないケースがあります。

このような土地では、建物を残したまま売却した方が購入希望者の選択肢を確保できる場合もあります。

ただし、既存建物の利用や改修についても法令上の制限があるため、個別の調査が必要です。

「古いから解体しよう」と安易に判断するのは避けましょう。

8．結局どちらが高く売れる？

解体して売る場合と、そのまま売る場合では、売却価格だけでなく、最終的な手取り金額を比較することが重要です。

例えば、建物付きで1,000万円、更地で1,150万円の査定だったとします。

一見すると更地の方が高く売れるように感じます。

しかし、解体費用が200万円かかる場合、単純計算では更地売却の手取りは950万円となります。

一方、建物付きで1,000万円で売却できれば、解体費用の負担はありません。

もちろん、実際には仲介手数料や測量費なども考慮する必要があります。

大切なのは、売却価格の高さではなく、費用を差し引いた手取り金額です。

9．山洋不動産では直接買取にも対応

株式会社山洋不動産では、奈良市を中心に、築年数の古い戸建てや空き家の売却・買取についてご相談を承っています。

当社では、一般の購入希望者を探す仲介売却だけでなく、不動産会社が買主となる直接買取にも対応しています。

直接買取の場合、仲介手数料は不要です。

また、物件の条件によっては、建物を解体せず、残置物がある状態での売却もご相談いただけます。

「解体費用を負担したくない」

「古い実家をできるだけ早く売却したい」

「建物が傷んでいるので売れるか心配」

このようなお悩みがある場合も、まずは現状のままでご相談ください。

まとめ｜解体する前に必ず査定を！

古い家を売却する場合、解体して更地にした方がよいケースもあれば、建物付きのまま売却した方がよいケースもあります。

判断する際には、建物の状態や解体費用、土地の需要、再建築の可否、税金などを総合的に確認する必要があります。

特に、解体工事は一度行うと元に戻せません。

そのため、解体業者へ依頼する前に、まずは不動産会社へ相談することをおすすめします。

株式会社山洋不動産では、仲介と直接買取の両方から、お客様のご希望に合った売却方法をご提案いたします。

古い家や相続した実家の売却でお悩みの方は、お気軽にご相談ください。

株式会社山洋不動産

奈良市大宮町三丁目5番35号 アクティブ宝泉ビル6階

TEL：0742-94-5581

空き家を放置するとどうなる？知らないと怖いリスクと売却・活用方法を解説

こんにちは。奈良市の株式会社山洋不動産です。

今回は、近年社会問題にもなっている「空き家の放置」についてお話しします。

「親から相続した実家が何年も空き家になっている」

「遠方に住んでいるため、なかなか管理に行けない」

「古い家なので売れるか分からず、そのままにしている」

このようなお悩みをお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか。

思い出の詰まった実家をすぐに手放す決断は、簡単ではありません。

しかし、空き家は人が住まなくなると傷みやすくなり、放置する期間が長くなるほど、管理や売却にかかる負担が大きくなる場合があります。

今回は、空き家を放置するリスクと、今後の選択肢について分かりやすく解説します。

1．空き家を放置すると建物はどうなる？

住宅は、人が住まなくなると換気や清掃の機会が減り、湿気がこもりやすくなります。

その結果、カビの発生や木材の腐食、雨漏りなどが進行する可能性があります。

また、庭木や雑草が伸び放題になることで、害虫の発生や近隣への越境といった問題につながることもあります。

特に築年数の古い木造住宅では、屋根や外壁の劣化にも注意が必要です。

小さな不具合を放置した結果、大規模な修繕が必要になるケースも考えられます。

2．空き家でも固定資産税はかかる？

空き家であっても、土地や建物を所有している限り、原則として固定資産税が課税されます。

住宅が建っている土地には、一定の要件を満たすことで「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税の課税標準額が軽減される場合があります。

例えば、一般的な小規模住宅用地では、200㎡までの部分について固定資産税の課税標準額が6分の1になります。

ただし、空き家だからといって、この軽減措置が永久に続くわけではありません。

管理状態が著しく悪化し、自治体から「管理不全空家等」や「特定空家等」として勧告を受けると、住宅用地の特例が適用されなくなる場合があります。

その結果、土地の固定資産税が増加する可能性があります。

なお、税額が必ず6倍になるという意味ではありません。実際の税額は土地の評価額や負担調整措置などによって異なります。

3．管理不全空家等・特定空家等とは？

2023年12月に施行された改正空家等対策特別措置法では、空き家への対策が強化されました。

「特定空家等」とは、倒壊などの危険性がある状態や、衛生上有害となるおそれがある状態など、一定の要件に該当する空き家です。

また、そのまま放置すれば特定空家等になるおそれがある空き家は、「管理不全空家等」として指導や勧告の対象になる場合があります。

自治体から改善を求められた場合には、適切に対応することが重要です。

特定空家等については、法律上の要件を満たす場合、行政代執行による解体などが行われ、その費用を所有者が負担する可能性もあります。

4．空き家を放置することで発生するトラブル

空き家の問題は、建物の老朽化だけではありません。

例えば、伸びた庭木が隣地へ越境したり、屋根材や外壁の一部が落下したりすることがあります。

また、不法投棄や不審者の侵入など、防犯面での心配もあります。

建物の管理状態によって第三者に損害を与えた場合には、所有者などが損害賠償責任を問われる可能性もあります。

「誰も住んでいないから問題ない」と考えず、定期的な点検や適切な管理を行うことが大切です。

5．空き家をどうする？主な4つの選択肢

空き家の今後については、主に4つの選択肢があります。

① 現状のまま売却する

古い家であっても、建物を残した状態で売却できる場合があります。

必ずしもリフォームや解体が必要とは限りません。

② 不動産会社へ直接売却する

不動産会社が買主となる直接買取も選択肢の一つです。

直接買取の場合は仲介手数料が不要で、一般の購入希望者を探す必要がありません。

③ 賃貸物件として活用する

建物の状態や立地によっては、リフォームなどを行い、賃貸物件として活用する方法もあります。

ただし、修繕費用や入居者募集、維持管理などの負担を考慮する必要があります。

④ 解体して土地として売却する

建物の老朽化が進んでいる場合、解体して更地で売却する方法も考えられます。

ただし、解体費用が必要になるほか、住宅用地の特例が適用されなくなる可能性があります。

また、再建築ができない土地もあるため、解体前には必ず法令上の制限を確認しましょう。

6．古い空き家でも売却できる？

築40年、50年以上の住宅でも、売却できる可能性はあります。

不動産の価値は建物の築年数だけで決まるものではありません。

土地の立地や面積、道路との接道状況、建物の状態、周辺の需要などによっても変わります。

また、建物に価値がつきにくい場合でも、土地として評価されるケースがあります

。

そのため、古い家だからといって、最初から売却を諦める必要はありません。

山洋不動産では、築年数の古い戸建てや空き家についても、仲介・直接買取の両面からご相談をお受けしています。

7．家財道具が残っていても相談できる？

相続した実家の場合、家具や家電、衣類などが残されたままになっているケースも少なくありません。

遠方に住んでいる方や、お仕事で忙しい方にとって、家財道具の片付けは大きな負担です。

しかし、必ずしもすべての荷物を撤去してから不動産会社へ相談する必要はありません。

山洋不動産では、残置物がある状態の不動産についてもご相談をお受けしています。

売却方法や契約条件によっては、残置物の処分方法も含めて検討できる場合があります。

8．空き家を売却するまでの流れ

一般的には、次のような流れで進めます。

STEP1：現地調査・査定

建物の状態や土地の条件、周辺相場などを確認します。

STEP2：売却方法の検討

仲介による売却と直接買取を比較し、ご希望に合った方法を選びます。

STEP3：販売活動・条件調整

仲介の場合は購入希望者を募集し、条件交渉を進めます。直接買取の場合は買取条件を確認します。

STEP4：売買契約の締結

売買価格や引渡し条件、残置物の取り扱いなどを確認します。

STEP5：決済・引渡し

売買代金の受領や所有権移転登記など、必要な手続きを行います。

9．奈良市の空き家・実家じまいは山洋不動産へ

株式会社山洋不動産では、奈良市を中心に、空き家や相続不動産、築年数の古い戸建てなどの売却・買取についてご相談を承っています。

「何年も空き家になっている」

「荷物が残っていて片付けられない」

「古い家なので売れるか心配」

「遠方に住んでいて管理が難しい」

このようなお悩みがある場合も、まずはお気軽にご相談ください。

物件の状況やお客様のご希望を確認し、仲介と直接買取の両方から売却方法をご提案いたします。

まとめ｜空き家は放置せず、早めの検討を

空き家は、所有しているだけでも固定資産税や維持管理費用がかかります。

また、長期間放置すると建物の老朽化が進み、近隣トラブルや売却時の負担につながる可能性があります。

すぐに売却する予定がなくても、まずは不動産の現状や価値を確認しておくことが大切です。

株式会社山洋不動産では、古い家や空き家、相続した実家の売却について幅広くご相談をお受けしています。

「この家、どうしたらいいんやろう？」

そう思ったときは、お気軽にご相談ください。

株式会社山洋不動産

奈良市大宮町三丁目5番35号 アクティブ宝泉ビル6階

TEL：0742-94-5581

相続した実家が兄弟の共有名義でも売却できる？売却方法と注意点を解説

こんにちは。奈良市の株式会社山洋不動産です。

今回は、相続した実家や土地が兄弟姉妹の共有名義になっている場合の売却についてお話しします。

「親から相続した実家が兄弟3人の共有名義になっている」

「自分は売却したいけれど、兄弟が反対している」

「遠方に住んでいる兄弟と話し合いが進まない」

このようなお悩みを抱えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

相続した不動産は、預貯金のように簡単に分けることができません。

そのため、複数の相続人がいる場合、不動産を誰が取得するのか、売却するのか、どのように分配するのかが問題になることがあります。

今回は、共有名義の不動産を売却する方法や注意点について分かりやすく解説します。

1．共有名義の不動産とは？

共有名義とは、1つの不動産を複数人で所有している状態のことです。

例えば、お父様が亡くなり、兄弟3人で実家を相続した場合、それぞれ3分の1ずつの共有持分で登記されるケースがあります。

この場合、実家全体を兄弟3人で所有していることになります。

ただし、共有持分が3分の1だからといって、建物の特定の部屋や土地の3分の1を自由に所有しているわけではありません。

共有者それぞれが、不動産全体について持分割合に応じた権利を持っています。

なお、相続登記が済んでいなくても、遺産分割前の不動産は相続人による共有状態となる場合があります。

2．共有名義の不動産は売却できる？

結論から申し上げると、共有名義の不動産でも売却は可能です。

ただし、不動産全体を売却する場合には、原則として共有者全員の同意が必要です。

例えば、兄弟3人で実家を共有している場合、1人だけの判断で実家全体を売却することはできません。

売却価格や引渡し時期などについて、共有者全員で合意する必要があります。

一方、自分が所有している共有持分だけであれば、原則として他の共有者の同意なく売却できます。

ただし、共有持分のみを購入する方は限られるため、一般的な不動産売却と比べて買主を見つけることが難しい傾向があります。

3．共有名義の実家を売却する4つの方法

① 共有者全員で不動産を売却する

最も一般的なのが、共有者全員の同意を得て、不動産全体を売却する方法です。

売却代金から必要な費用を差し引き、共有持分や合意内容に応じて分配します。

一般の購入希望者を探す仲介売却のほか、不動産会社による直接買取も検討できます。

② 兄弟の1人が持分を買い取る

例えば、長男が実家に住み続けたい場合、他の兄弟の共有持分を買い取る方法があります。

これにより、長男の単独名義にまとめることも可能です。

ただし、買取資金の準備や持分価格の決定が必要になります。

③ 自分の共有持分だけを売却する

自分の共有持分だけを第三者へ売却する方法です。

他の共有者の同意は原則不要ですが、買主は共有者として不動産を所有することになります。

利用や管理に制約があるため、売却価格が低くなる可能性があります。

また、第三者が共有者になることで、他の兄弟との関係に影響することもあります。

④ 遺産分割協議で売却方法を決める

まだ遺産分割が終わっていない場合には、相続人全員で協議し、売却方法を決めることもできます。

例えば、実家を売却して、その代金を相続人で分ける「換価分割」という方法があります。

相続人全員の合意が必要ですが、売却代金を分配することで公平な解決につながる場合があります。

4．兄弟の1人が売却に反対している場合は？

共有名義の不動産でよくある問題が、共有者同士の意見の違いです。

例えば、長男は実家を残したい、次男は売却したい、三男はどちらでもよいと考えているケースです。

このような場合、全員の同意がなければ、不動産全体を任意に売却することは原則できません。

まずは、それぞれの希望や売却に反対する理由を確認することが大切です。

不動産会社による査定を取得し、現在の市場価格を共有することで、話し合いが進む場合もあります。

それでも合意できない場合には、遺産分割調停や共有物分割請求など、法的な手続きを検討するケースもあります。

ただし、利用できる手続きは遺産分割の状況などによって異なるため、弁護士への相談が必要です。

5．共有名義のまま放置するリスク

相続した実家を共有名義のまま長期間放置すると、さまざまな問題が発生する可能性があります。

例えば、共有者の1人が亡くなると、その持分がさらに相続され、共有者の人数が増えることがあります。

共有者が増えるほど、売却や管理についての話し合いが複雑になる場合があります。

また、空き家であっても固定資産税や建物の維持管理費用が発生します。

雨漏りや建物の老朽化が進めば、修繕費用が必要になることもあります。

将来的に売却を検討しているのであれば、早めに方向性を決めておくことをおすすめします。

6．共有名義の不動産を売却する際の注意点

共有名義の不動産を売却する際には、次のような点を確認しておきましょう。

① 共有者全員の意思確認

売却価格や引渡し条件について、共有者全員が納得していることが重要です。

② 登記名義と共有持分の確認

登記事項証明書を取得し、現在の名義人や持分割合を確認します。

③ 売却代金の分配方法

売却代金をどのように分配するか、事前に取り決めておきましょう。

④ 税金や諸費用の確認

譲渡所得税などは、原則として各共有者の譲渡所得に応じて計算されます。

また、仲介手数料や測量費などの費用負担も確認しておくことが大切です。

⑤ 相続登記の確認

亡くなった方の名義のままであれば、原則として買主への所有権移転登記までに相続登記が必要です。

7．共有名義の実家も直接買取できる？

共有者全員が売却に同意している場合、不動産会社による直接買取も選択肢になります。

直接買取では、不動産会社が買主となるため、一般の購入希望者を探す必要がありません。

また、直接買取の場合、仲介手数料は不要です。

山洋不動産では、共有名義の実家や相続不動産についても、仲介と直接買取の両方から売却方法をご提案しています。

ただし、共有者全員の同意や権利関係の確認が必要であり、物件の条件によっては買取できない場合もあります。

8．奈良市の相続不動産は山洋不動産へ

株式会社山洋不動産では、奈良市を中心に、相続した実家や土地、空き家などの売却・買取についてご相談をお受けしています。

「兄弟で共有している実家を売却したい」

「相続人が遠方に住んでいる」

「相続登記が終わっていない」

このような場合でも、まずは現在の状況をお聞かせください。

必要に応じて司法書士や弁護士などの専門家と連携しながら、売却に向けた進め方を検討します。

まとめ｜共有名義の不動産は早めの話し合いが大切

相続した実家が兄弟姉妹の共有名義になっていても、売却することは可能です。

ただし、不動産全体を売却するためには、原則として共有者全員の同意が必要になります。

また、共有名義のまま長期間放置すると、相続が重なり、権利関係が複雑になる可能性があります。

そのため、早い段階で不動産の価値を確認し、共有者同士で今後の方針を話し合うことが重要です。

株式会社山洋不動産では、相続不動産の売却や直接買取についてご相談を承っています。

「兄弟で共有している実家をどうすればよいか分からない」

そんな方も、お気軽にご相談ください。

株式会社山洋不動産

奈良市大宮町三丁目5番35号 アクティブ宝泉ビル6階

TEL：0742-94-5581

相続登記をしていない不動産は売却できる？義務化と手続きの流れを解説

こんにちは。奈良市の株式会社山洋不動産です。

今回は、相続した実家や土地を売却する際に重要となる「相続登記」についてお話しします。

「親が亡くなって実家を相続したけれど、名義はそのままになっている」

「相続登記をしていない家でも売却できる？」

「2024年から相続登記が義務化されたと聞いたけれど、何をすればいい？」

このようなお悩みをお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか。

相続登記は、相続した不動産を売却する際に欠かせない手続きです。

また、2024年4月1日から相続登記が義務化され、過去に相続した不動産も対象となりました。

今回は、相続登記の基本から義務化の内容、売却までの流れを分かりやすく解説します。

1．そもそも相続登記とは？

相続登記とは、不動産の所有者が亡くなった際に、登記簿上の名義を亡くなった方から相続人へ変更する手続きです。

例えば、お父様名義の実家を息子様が相続した場合、登記簿上の所有者をお父様から息子様へ変更します。

不動産の所有者は、法務局で管理されている登記簿に記録されています。

相続が発生しただけでは、登記簿の名義は自動的に変更されません。

そのため、相続人が必要な書類を準備し、法務局へ相続登記を申請する必要があります。

2．相続登記をしていない不動産は売却できる？

結論から申し上げると、相続登記が完了していない不動産でも、売却に向けた相談や査定、販売準備を進めることは可能です。

ただし、亡くなった方の名義のまま、通常の売買で買主へ直接所有権移転登記をすることは原則できません。

一般的には、相続登記によって相続人名義に変更したうえで、買主への所有権移転登記を行います。

なお、売買契約を先に締結し、決済までに相続登記を完了させる方法もあります。

しかし、相続人が複数いる場合や、遺産分割協議がまとまっていない場合には、手続きが長期化する可能性があります。

そのため、売却を検討し始めた段階で、登記名義や相続人の状況を確認することが大切です。

3．2024年4月から相続登記が義務化！

2024年4月1日から、相続登記の申請が法律上の義務となりました。

原則として、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請する必要があります。

また、遺産分割協議によって不動産を取得した場合には、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容を反映した登記を申請する義務もあります。

正当な理由がないのに義務を怠った場合、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

ただし、期限を過ぎたからといって、必ず直ちに過料が科されるわけではありません。

重要なのは、放置せずに必要な手続きを進めることです。

過去に相続した不動産も対象

注意したいのは、2024年4月1日より前に相続した不動産も義務化の対象になることです。

以前から相続による取得を知っていた場合、原則として2027年3月31日までに相続登記を申請する必要があります。

相続による取得を知った時期によって期限が異なる場合もあるため、早めに確認しましょう。

4．相続登記に必要な書類とは？

相続登記では、相続の状況に応じてさまざまな書類が必要になります。

代表的なものには、次のような書類があります。

• ・亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本等

• ・相続人の戸籍謄本

• ・亡くなった方の住民票の除票や戸籍の附票等

• ・不動産を取得する相続人の住民票

• ・固定資産評価証明書等

• ・遺産分割協議書と印鑑証明書（必要な場合）

• 
  

遺言書がある場合や、法定相続分による登記を行う場合などでは、必要書類が異なります。

また、相続人が多い場合や、何代にもわたって相続登記が行われていない場合には、戸籍の収集が複雑になることがあります。

手続きに不安がある場合は、司法書士へ相談することをおすすめします。

5．相続人が複数いる場合はどうする？

例えば、お父様が亡くなり、子ども3人が相続人となった場合を考えてみましょう。

遺言書がなく、実家を長男が単独で相続することになった場合には、通常、相続人全員で遺産分割協議を行います。

そして、話し合いの結果を遺産分割協議書にまとめ、必要な相続登記を行います。

一方、相続人同士で意見がまとまらない場合、売却を進めることが難しくなるケースがあります。

特に、共有名義で登記されている不動産全体を売却する場合には、原則として共有者全員の同意が必要です。

相続人が複数いる場合は、売却価格だけでなく、売却後の代金の分配方法などについても事前に話し合っておくことが大切です。

6．相続登記がすぐにできない場合は？

遺産分割協議がまとまらないなどの理由で、期限内に相続登記を完了できない場合もあります。

そのような場合に利用を検討できるのが「相続人申告登記」という制度です。

これは、自分が登記名義人の相続人であることなどを法務局へ申し出ることで、申出人について相続登記の基本的な申請義務を履行できる制度です。

ただし、相続人申告登記だけでは不動産を売却するための名義変更は完了しません。

売却する場合には、別途、相続登記が必要です。

また、遺産分割が成立した後の追加的な登記義務を果たすものでもありません。

7．相続登記から売却までの流れ

相続した不動産を売却する場合、一般的には次のような流れで進めます。

STEP1：不動産の名義を確認

登記事項証明書を取得し、現在の所有者や権利関係を確認します。

STEP2：相続人を確認

戸籍などを取得し、法定相続人を確認します。

STEP3：遺産分割協議

必要に応じて、誰が不動産を相続するか話し合います。

STEP4：相続登記

法務局へ申請し、相続人名義への変更を行います。

STEP5：不動産の査定・売却活動

仲介による販売や、不動産会社による直接買取を検討します。

なお、査定や売却相談は相続登記と並行して進めることも可能です。

8．相続登記にかかる費用は？

相続登記では、登録免許税や戸籍などの取得費用が発生します。

登録免許税は、通常、対象不動産の固定資産税評価額の0.4％です。

例えば、評価額が1,000万円の場合、登録免許税は原則4万円となります。

また、司法書士に手続きを依頼する場合には、別途報酬が必要です。

なお、一定の要件を満たす土地の相続登記には、登録免許税の免税措置が適用される場合があります。

実際の費用は不動産の数や相続関係によって異なるため、事前に確認しましょう。

9．奈良市の相続不動産は山洋不動産へ

株式会社山洋不動産では、奈良市を中心に、相続した実家や土地、空き家などの売却・買取についてご相談をお受けしています。

「相続登記が終わっていない」

「相続人が複数いて話がまとまっていない」

「実家に荷物が残ったままになっている」

このような状況でも、まずはお気軽にご相談ください。

必要に応じて司法書士などの専門家と連携し、登記手続きと不動産売却の進め方を検討します。

また、仲介と直接買取の両方に対応しているため、お客様のご事情に合わせた売却方法をご提案できます。

まとめ｜相続登記は早めの確認が大切です

相続登記をしていない不動産でも、売却の相談や準備を進めることは可能です。

しかし、買主への所有権移転登記を行うためには、原則として相続登記が必要になります。

また、2024年4月から相続登記が義務化され、過去の相続も対象となっています。

「まだ売却するか決めていない」という方も、まずは登記名義を確認しておきましょう。

株式会社山洋不動産では、奈良市を中心に、相続不動産・空き家・実家じまいのご相談を承っています。

相続登記から不動産売却まで、お気軽にご相談ください。

株式会社山洋不動産

奈良市大宮町三丁目5番35号 アクティブ宝泉ビル6階

TEL：0742-94-5581

相続した不動産を売却すると税金はいくら？知っておきたい税金の種類と節税のポイント

こんにちは。奈良市の株式会社山洋不動産です。

今回は、相続した不動産を売却する際に気になる「税金」についてお話しします。

親御様から実家や土地を相続された方から、次のようなご質問をいただくことがあります。

「相続した家を売ったら税金はいくらかかる？」

「相続税を払っていなくても、売却時に税金がかかる？」

「古い実家を売却する場合、節税できる制度はある？」

相続した不動産の売却では、相続時と売却時で異なる税金が関係します。

また、一定の条件を満たすことで、税負担を軽減できる特例が利用できる場合もあります。

今回は、不動産会社の視点から、基本的な税金の仕組みや注意点を分かりやすく解説します。

1．相続した不動産に関係する主な税金とは？

相続不動産に関係する代表的な税金には、「相続税」と「譲渡所得税・住民税」があります。

相続税は、相続によって取得した財産の課税価格の合計額などが、基礎控除額を超える場合に課税される税金です。

一方、譲渡所得税・住民税は、不動産を売却して課税対象となる利益が生じた場合に関係する税金です。

つまり、相続税がかからなかった方でも、相続した不動産を売却した際に税金が発生する可能性があります。

この2つは別の仕組みであることを理解しておきましょう。

2．相続税は必ずかかるわけではありません

相続税には、次の基礎控除があります。

3,000万円＋600万円×法定相続人の数

例えば、法定相続人が2人の場合、基礎控除額は4,200万円です。

相続財産の課税価格の合計額などが基礎控除額以下であれば、原則として相続税はかかりません。

ただし、財産には不動産だけでなく、預貯金や有価証券なども含まれます。

また、生命保険金や生前贈与などについても、一定のルールがあります。

相続税の申告が必要な場合、原則として相続開始を知った日の翌日から10か月以内に申告・納付する必要があります。

相続税が発生するかどうか分からない場合は、早めに税理士へ相談することが大切です。

3．不動産売却時の税金はどう計算する？

相続した不動産を売却して利益が生じた場合、譲渡所得に対して所得税・住民税などが課税されます。

基本的な計算式は次のとおりです。

譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額

取得費には、原則として亡くなった方が購入した際の代金や購入時の諸費用などを引き継いで計算します。

建物については減価償却費相当額を差し引く必要があります。

また、売却時の仲介手数料や一定の測量費などは、譲渡費用として認められる場合があります。

例えば、売却価格が1,500万円、取得費と譲渡費用の合計が1,000万円で、特別控除がない場合、譲渡所得は500万円となります。

この500万円に対して、所有期間などに応じた税率が適用されます。

なお、相続した不動産の所有期間は、原則として亡くなった方が取得した日から引き継ぎます。

4．譲渡所得税の税率はどのくらい？

不動産の譲渡所得に対する税率は、所有期間によって異なります。

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得です。

長期譲渡所得の税率は、所得税・復興特別所得税・住民税を合わせて原則20.315％です。

短期譲渡所得の場合は、原則39.63％となります。

例えば、長期譲渡所得が500万円で特例を利用しない場合、税額は約101万5,750円となります。

ただし、実際の税額は取得費や譲渡費用、適用できる特例などによって変わります。

5．相続した空き家には3,000万円特別控除がある？

相続した実家を売却する場合、ぜひ知っておきたいのが「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」です。

一定の要件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる場合があります。

ただし、すべての空き家に適用されるわけではありません。

主な条件として、亡くなった方が居住していた家屋であること、原則として昭和56年5月31日以前に建築されたこと、区分所有建物ではないことなどがあります。

さらに、売却価格が1億円以下であることや、一定の売却期限を守ることなども必要です。

2024年以降の譲渡では、一定の要件のもと、買主が譲渡後の翌年2月15日までに耐震改修や取り壊しを行う場合も対象となることがあります。

なお、相続人が3人以上の場合、控除上限が1人あたり2,000万円となるケースがあります。

特例を受けるには確定申告が必要です。

適用要件は細かいため、売却前に税理士などへ確認することをおすすめします。

6．相続税を支払った場合の取得費加算の特例

相続税を納付した方には、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」が利用できる場合があります。

これは、一定期間内に相続した不動産などを売却した場合、支払った相続税のうち一定額を取得費に加算できる制度です。

取得費が増えることで、課税対象となる譲渡所得を抑えられる可能性があります。

ただし、相続開始日の翌日から、原則として相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却する必要があります。

また、相続空き家の3,000万円特別控除とは、同じ不動産の譲渡について併用できません。

どちらの制度が適しているかは、個別に確認する必要があります。

7．古い実家で購入時の資料がない場合は？

相続した実家が築40年・50年以上の場合、購入当時の売買契約書が見つからないこともあります。

取得費が分からない場合には、売却価格の5％を概算取得費として計算できる制度があります。

例えば、売却価格が1,000万円の場合、概算取得費は50万円です。

ただし、取得費が少なく計算されると、譲渡所得が大きくなり、税負担が増える可能性があります。

購入時の契約書や領収書などが残っていないか確認し、取得費を合理的に算定できる資料がないか税理士に相談しましょう。

8．税金以外に必要な費用も確認しましょう

相続不動産の売却では、税金以外にも費用が発生する場合があります。

例えば、相続登記の登録免許税や司法書士報酬、仲介による売却の場合の仲介手数料、測量費、残置物撤去費用などです。

また、建物の状態によっては解体費用が必要になるケースもあります。

一方、不動産会社による直接買取であれば、仲介手数料は不要です。

山洋不動産では、仲介と直接買取の両方に対応しており、物件の状態やお客様のご希望に合わせた売却方法をご提案しています。

まとめ｜相続不動産の税金は売却前の確認が大切です

相続した不動産を売却する際には、相続税と譲渡所得税の違いを理解することが大切です。

また、相続空き家の3,000万円特別控除や取得費加算の特例など、一定の条件を満たせば税負担を軽減できる制度もあります。

ただし、制度には適用期限や細かな条件があるため、売却後ではなく、売却前に確認しておくことをおすすめします。

株式会社山洋不動産では、奈良市を中心に、相続不動産・空き家・実家じまいなどの売却や買取についてご相談をお受けしています。

税金に関する専門的な判断については、必要に応じて税理士などの専門家と連携しながら、安心して売却を進められるようお手伝いします。

「相続した実家を売りたいけれど、税金が心配」

そんな方も、まずはお気軽にご相談ください。

株式会社山洋不動産

奈良市大宮町三丁目5番35号 アクティブ宝泉ビル6階

TEL：0742-94-5581

再建築不可物件とは？売却できる？注意点と買取方法を分かりやすく解説

こんにちは。奈良市の株式会社山洋不動産です。

今回は、不動産売却のご相談でも少し特殊な「再建築不可物件」についてお話しします。

「古い家を相続したけれど、建て替えができないと言われた」

「道路が狭くて売却できるか分からない」

「不動産会社に相談したけれど、買取が難しいと言われた」

このようなお悩みを抱えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

再建築不可物件は、一般的な住宅と比べて売却条件が厳しくなることがあります。

しかし、再建築できないからといって、必ずしも売却できないわけではありません。

今回は、再建築不可物件の基本的な仕組みや売却方法、注意点について解説します。

1．そもそも再建築不可物件とは？

再建築不可物件とは、現在建物が建っていても、原則として新しい建物への建て替えが認められない土地や建物のことです。

代表的な原因の一つが、建築基準法上の接道義務を満たしていないことです。

建築基準法では、原則として建築物の敷地は、同法上の道路に2メートル以上接する必要があります。

例えば、道路に接している部分が2メートル未満だったり、接している通路が建築基準法上の道路に該当しなかったりする場合です。

ただし、道路幅員が4メートル未満という理由だけで、必ず再建築不可になるわけではありません。

建築基準法第42条第2項の道路に該当する場合には、セットバックなどの条件で建て替えが可能なケースもあります。

また、建築基準法第43条第2項の認定や許可によって、建築できる場合もあります。

そのため、見た目だけで判断せず、役所で道路の種類や建築条件を確認することが重要です。

2．再建築不可物件でも売却できる？

結論として、再建築不可物件でも売却できる可能性はあります。

ただし、建て替えができる一般的な土地と比べると、購入希望者が限られる傾向があります。

例えば、既存建物を修繕して利用したい方や、賃貸物件として活用したい投資家などが購入を検討する場合があります。

また、隣接地の所有者が土地を広げる目的で購入するケースも考えられます。

再建築不可物件は、立地条件や建物の状態、利用目的などによって評価が大きく変わります。

大切なのは、一般的な住宅と同じ方法だけで売却を考えないことです。

3．再建築不可物件を売却する4つの方法

① 現状のまま仲介で売却する

不動産会社が購入希望者を探す方法です。

建物を修繕して利用したい方や、不動産投資家などを対象に販売活動を行います。

ただし、買主が見つかるまで時間がかかる場合があります。

② 隣接地の所有者に売却する

隣接地の所有者にとって、土地を広げられることにメリットがある場合があります。

例えば、駐車スペースや庭として利用できる可能性があります。

ただし、隣接地の所有者に購入の意思があるとは限りません。

③ 建築可能になる条件を検討する

隣接地の一部取得や通路部分の権利調整、建築基準法上の認定・許可などによって、建築できる可能性が生まれる場合があります。

ただし、必ず認められるわけではなく、費用や関係者との協議が必要です。

④ 不動産会社による直接買取

不動産会社が直接購入する方法です。

条件が合えば、一般の購入希望者を探すことなく売却を進められます。

山洋不動産でも、再建築不可物件の直接買取についてご相談をお受けしています。

物件の状態や権利関係などによって買取できない場合もありますが、まずは状況を確認することが大切です。

4．再建築不可物件の売却価格は安くなる？

再建築不可物件は、一般的に建て替え可能な物件より価格が低くなる傾向があります。

主な理由は、購入希望者が限られることや、住宅ローンの利用が難しい場合があることです。

また、建物の老朽化が進んでいる場合、購入後の修繕費用も考慮されます。

ただし、再建築不可だから一律に何割安くなるという決まりはありません。

立地や土地の広さ、建物の利用可能性、周辺の需要などによって価格は変わります。

そのため、実際の査定では物件ごとの条件を詳しく確認する必要があります。

5．古い建物は解体しても大丈夫？

再建築不可物件で特に注意したいのが、建物の解体です。

「古い家だから、解体して更地にした方が売れやすい」

そう考える方もいらっしゃいます。

しかし、再建築不可物件では、建物を解体すると新しい建物を建築できず、土地の利用方法がさらに限られる場合があります。

また、解体費用が発生するほか、住宅用地の固定資産税の特例が適用されなくなる可能性もあります。

そのため、再建築不可物件は、解体する前に必ず建築条件と売却方法を確認することが重要です。

6．再建築不可物件を売却する際の注意点

売却を検討する際には、次のような点を確認しておきましょう。

① 道路の種類と接道状況

建築基準法上の道路に該当するか、接道幅がどの程度あるかを確認します。

② 建物の状態

雨漏りやシロアリ被害、傾きなどの有無を確認します。

③ 権利関係

通路の所有者や通行・掘削に関する権利関係などを確認します。

④ 買主への説明

再建築ができない理由や建築上の制限について、正確に説明することが重要です。

売買契約では、物件の状態や契約不適合責任の取り扱いについても明確にしておく必要があります。

7．相続した再建築不可物件もご相談ください

再建築不可物件の中には、相続によって取得した古い住宅もあります。

長年空き家になっていたり、家具や家電などの残置物が残っていたりすることもあります。

山洋不動産では、こうした物件についても売却・買取のご相談をお受けしています。

相続登記や権利関係に問題がある場合には、必要に応じて司法書士などの専門家と連携しながら、進め方を検討します。

「建て替えができないから売れない」と最初から諦める必要はありません。

まとめ｜再建築不可物件でも売却方法はあります

再建築不可物件は、一般的な住宅と比べて売却が難しくなる場合があります。

しかし、仲介による売却や隣接地所有者への売却、不動産会社による直接買取など、さまざまな方法が考えられます。

また、建築条件を詳しく調査することで、当初は難しいと思われていた建築が可能になる場合もあります。

大切なのは、物件の状況を正確に把握し、適切な方法を検討することです。

株式会社山洋不動産では、奈良市を中心に、再建築不可物件・古い住宅・相続不動産・空き家などの売却や買取についてご相談をお受けしています。

「他社で断られた」「売れるかどうか分からない」

そんな不動産でも、まずはお気軽にご相談ください。

株式会社山洋不動産

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