空き家を放置するとどうなる？知らないと怖いリスクと売却・活用方法を解説

こんにちは。奈良市の株式会社山洋不動産です。

今回は、近年社会問題にもなっている「空き家の放置」についてお話しします。

「親から相続した実家が何年も空き家になっている」

「遠方に住んでいるため、なかなか管理に行けない」

「古い家なので売れるか分からず、そのままにしている」

このようなお悩みをお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか。

思い出の詰まった実家をすぐに手放す決断は、簡単ではありません。

しかし、空き家は人が住まなくなると傷みやすくなり、放置する期間が長くなるほど、管理や売却にかかる負担が大きくなる場合があります。

今回は、空き家を放置するリスクと、今後の選択肢について分かりやすく解説します。

1．空き家を放置すると建物はどうなる？

住宅は、人が住まなくなると換気や清掃の機会が減り、湿気がこもりやすくなります。

その結果、カビの発生や木材の腐食、雨漏りなどが進行する可能性があります。

また、庭木や雑草が伸び放題になることで、害虫の発生や近隣への越境といった問題につながることもあります。

特に築年数の古い木造住宅では、屋根や外壁の劣化にも注意が必要です。

小さな不具合を放置した結果、大規模な修繕が必要になるケースも考えられます。

2．空き家でも固定資産税はかかる？

空き家であっても、土地や建物を所有している限り、原則として固定資産税が課税されます。

住宅が建っている土地には、一定の要件を満たすことで「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税の課税標準額が軽減される場合があります。

例えば、一般的な小規模住宅用地では、200㎡までの部分について固定資産税の課税標準額が6分の1になります。

ただし、空き家だからといって、この軽減措置が永久に続くわけではありません。

管理状態が著しく悪化し、自治体から「管理不全空家等」や「特定空家等」として勧告を受けると、住宅用地の特例が適用されなくなる場合があります。

その結果、土地の固定資産税が増加する可能性があります。

なお、税額が必ず6倍になるという意味ではありません。実際の税額は土地の評価額や負担調整措置などによって異なります。

3．管理不全空家等・特定空家等とは？

2023年12月に施行された改正空家等対策特別措置法では、空き家への対策が強化されました。

「特定空家等」とは、倒壊などの危険性がある状態や、衛生上有害となるおそれがある状態など、一定の要件に該当する空き家です。

また、そのまま放置すれば特定空家等になるおそれがある空き家は、「管理不全空家等」として指導や勧告の対象になる場合があります。

自治体から改善を求められた場合には、適切に対応することが重要です。

特定空家等については、法律上の要件を満たす場合、行政代執行による解体などが行われ、その費用を所有者が負担する可能性もあります。

4．空き家を放置することで発生するトラブル

空き家の問題は、建物の老朽化だけではありません。

例えば、伸びた庭木が隣地へ越境したり、屋根材や外壁の一部が落下したりすることがあります。

また、不法投棄や不審者の侵入など、防犯面での心配もあります。

建物の管理状態によって第三者に損害を与えた場合には、所有者などが損害賠償責任を問われる可能性もあります。

「誰も住んでいないから問題ない」と考えず、定期的な点検や適切な管理を行うことが大切です。

5．空き家をどうする？主な4つの選択肢

空き家の今後については、主に4つの選択肢があります。

① 現状のまま売却する

古い家であっても、建物を残した状態で売却できる場合があります。

必ずしもリフォームや解体が必要とは限りません。

② 不動産会社へ直接売却する

不動産会社が買主となる直接買取も選択肢の一つです。

直接買取の場合は仲介手数料が不要で、一般の購入希望者を探す必要がありません。

③ 賃貸物件として活用する

建物の状態や立地によっては、リフォームなどを行い、賃貸物件として活用する方法もあります。

ただし、修繕費用や入居者募集、維持管理などの負担を考慮する必要があります。

④ 解体して土地として売却する

建物の老朽化が進んでいる場合、解体して更地で売却する方法も考えられます。

ただし、解体費用が必要になるほか、住宅用地の特例が適用されなくなる可能性があります。

また、再建築ができない土地もあるため、解体前には必ず法令上の制限を確認しましょう。

6．古い空き家でも売却できる？

築40年、50年以上の住宅でも、売却できる可能性はあります。

不動産の価値は建物の築年数だけで決まるものではありません。

土地の立地や面積、道路との接道状況、建物の状態、周辺の需要などによっても変わります。

また、建物に価値がつきにくい場合でも、土地として評価されるケースがあります

。

そのため、古い家だからといって、最初から売却を諦める必要はありません。

山洋不動産では、築年数の古い戸建てや空き家についても、仲介・直接買取の両面からご相談をお受けしています。

7．家財道具が残っていても相談できる？

相続した実家の場合、家具や家電、衣類などが残されたままになっているケースも少なくありません。

遠方に住んでいる方や、お仕事で忙しい方にとって、家財道具の片付けは大きな負担です。

しかし、必ずしもすべての荷物を撤去してから不動産会社へ相談する必要はありません。

山洋不動産では、残置物がある状態の不動産についてもご相談をお受けしています。

売却方法や契約条件によっては、残置物の処分方法も含めて検討できる場合があります。

8．空き家を売却するまでの流れ

一般的には、次のような流れで進めます。

STEP1：現地調査・査定

建物の状態や土地の条件、周辺相場などを確認します。

STEP2：売却方法の検討

仲介による売却と直接買取を比較し、ご希望に合った方法を選びます。

STEP3：販売活動・条件調整

仲介の場合は購入希望者を募集し、条件交渉を進めます。直接買取の場合は買取条件を確認します。

STEP4：売買契約の締結

売買価格や引渡し条件、残置物の取り扱いなどを確認します。

STEP5：決済・引渡し

売買代金の受領や所有権移転登記など、必要な手続きを行います。

9．奈良市の空き家・実家じまいは山洋不動産へ

株式会社山洋不動産では、奈良市を中心に、空き家や相続不動産、築年数の古い戸建てなどの売却・買取についてご相談を承っています。

「何年も空き家になっている」

「荷物が残っていて片付けられない」

「古い家なので売れるか心配」

「遠方に住んでいて管理が難しい」

このようなお悩みがある場合も、まずはお気軽にご相談ください。

物件の状況やお客様のご希望を確認し、仲介と直接買取の両方から売却方法をご提案いたします。

まとめ｜空き家は放置せず、早めの検討を

空き家は、所有しているだけでも固定資産税や維持管理費用がかかります。

また、長期間放置すると建物の老朽化が進み、近隣トラブルや売却時の負担につながる可能性があります。

すぐに売却する予定がなくても、まずは不動産の現状や価値を確認しておくことが大切です。

株式会社山洋不動産では、古い家や空き家、相続した実家の売却について幅広くご相談をお受けしています。

「この家、どうしたらいいんやろう？」

そう思ったときは、お気軽にご相談ください。

株式会社山洋不動産

奈良市大宮町三丁目5番35号 アクティブ宝泉ビル6階

TEL：0742-94-5581