相続登記をしていない不動産は売却できる？義務化と手続きの流れを解説

こんにちは。奈良市の株式会社山洋不動産です。

今回は、相続した実家や土地を売却する際に重要となる「相続登記」についてお話しします。

「親が亡くなって実家を相続したけれど、名義はそのままになっている」

「相続登記をしていない家でも売却できる？」

「2024年から相続登記が義務化されたと聞いたけれど、何をすればいい？」

このようなお悩みをお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか。

相続登記は、相続した不動産を売却する際に欠かせない手続きです。

また、2024年4月1日から相続登記が義務化され、過去に相続した不動産も対象となりました。

今回は、相続登記の基本から義務化の内容、売却までの流れを分かりやすく解説します。

1．そもそも相続登記とは？

相続登記とは、不動産の所有者が亡くなった際に、登記簿上の名義を亡くなった方から相続人へ変更する手続きです。

例えば、お父様名義の実家を息子様が相続した場合、登記簿上の所有者をお父様から息子様へ変更します。

不動産の所有者は、法務局で管理されている登記簿に記録されています。

相続が発生しただけでは、登記簿の名義は自動的に変更されません。

そのため、相続人が必要な書類を準備し、法務局へ相続登記を申請する必要があります。

2．相続登記をしていない不動産は売却できる？

結論から申し上げると、相続登記が完了していない不動産でも、売却に向けた相談や査定、販売準備を進めることは可能です。

ただし、亡くなった方の名義のまま、通常の売買で買主へ直接所有権移転登記をすることは原則できません。

一般的には、相続登記によって相続人名義に変更したうえで、買主への所有権移転登記を行います。

なお、売買契約を先に締結し、決済までに相続登記を完了させる方法もあります。

しかし、相続人が複数いる場合や、遺産分割協議がまとまっていない場合には、手続きが長期化する可能性があります。

そのため、売却を検討し始めた段階で、登記名義や相続人の状況を確認することが大切です。

3．2024年4月から相続登記が義務化！

2024年4月1日から、相続登記の申請が法律上の義務となりました。

原則として、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請する必要があります。

また、遺産分割協議によって不動産を取得した場合には、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容を反映した登記を申請する義務もあります。

正当な理由がないのに義務を怠った場合、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

ただし、期限を過ぎたからといって、必ず直ちに過料が科されるわけではありません。

重要なのは、放置せずに必要な手続きを進めることです。

過去に相続した不動産も対象

注意したいのは、2024年4月1日より前に相続した不動産も義務化の対象になることです。

以前から相続による取得を知っていた場合、原則として2027年3月31日までに相続登記を申請する必要があります。

相続による取得を知った時期によって期限が異なる場合もあるため、早めに確認しましょう。

4．相続登記に必要な書類とは？

相続登記では、相続の状況に応じてさまざまな書類が必要になります。

代表的なものには、次のような書類があります。

• ・亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本等

• ・相続人の戸籍謄本

• ・亡くなった方の住民票の除票や戸籍の附票等

• ・不動産を取得する相続人の住民票

• ・固定資産評価証明書等

• ・遺産分割協議書と印鑑証明書（必要な場合）

• 
  

遺言書がある場合や、法定相続分による登記を行う場合などでは、必要書類が異なります。

また、相続人が多い場合や、何代にもわたって相続登記が行われていない場合には、戸籍の収集が複雑になることがあります。

手続きに不安がある場合は、司法書士へ相談することをおすすめします。

5．相続人が複数いる場合はどうする？

例えば、お父様が亡くなり、子ども3人が相続人となった場合を考えてみましょう。

遺言書がなく、実家を長男が単独で相続することになった場合には、通常、相続人全員で遺産分割協議を行います。

そして、話し合いの結果を遺産分割協議書にまとめ、必要な相続登記を行います。

一方、相続人同士で意見がまとまらない場合、売却を進めることが難しくなるケースがあります。

特に、共有名義で登記されている不動産全体を売却する場合には、原則として共有者全員の同意が必要です。

相続人が複数いる場合は、売却価格だけでなく、売却後の代金の分配方法などについても事前に話し合っておくことが大切です。

6．相続登記がすぐにできない場合は？

遺産分割協議がまとまらないなどの理由で、期限内に相続登記を完了できない場合もあります。

そのような場合に利用を検討できるのが「相続人申告登記」という制度です。

これは、自分が登記名義人の相続人であることなどを法務局へ申し出ることで、申出人について相続登記の基本的な申請義務を履行できる制度です。

ただし、相続人申告登記だけでは不動産を売却するための名義変更は完了しません。

売却する場合には、別途、相続登記が必要です。

また、遺産分割が成立した後の追加的な登記義務を果たすものでもありません。

7．相続登記から売却までの流れ

相続した不動産を売却する場合、一般的には次のような流れで進めます。

STEP1：不動産の名義を確認

登記事項証明書を取得し、現在の所有者や権利関係を確認します。

STEP2：相続人を確認

戸籍などを取得し、法定相続人を確認します。

STEP3：遺産分割協議

必要に応じて、誰が不動産を相続するか話し合います。

STEP4：相続登記

法務局へ申請し、相続人名義への変更を行います。

STEP5：不動産の査定・売却活動

仲介による販売や、不動産会社による直接買取を検討します。

なお、査定や売却相談は相続登記と並行して進めることも可能です。

8．相続登記にかかる費用は？

相続登記では、登録免許税や戸籍などの取得費用が発生します。

登録免許税は、通常、対象不動産の固定資産税評価額の0.4％です。

例えば、評価額が1,000万円の場合、登録免許税は原則4万円となります。

また、司法書士に手続きを依頼する場合には、別途報酬が必要です。

なお、一定の要件を満たす土地の相続登記には、登録免許税の免税措置が適用される場合があります。

実際の費用は不動産の数や相続関係によって異なるため、事前に確認しましょう。

9．奈良市の相続不動産は山洋不動産へ

株式会社山洋不動産では、奈良市を中心に、相続した実家や土地、空き家などの売却・買取についてご相談をお受けしています。

「相続登記が終わっていない」

「相続人が複数いて話がまとまっていない」

「実家に荷物が残ったままになっている」

このような状況でも、まずはお気軽にご相談ください。

必要に応じて司法書士などの専門家と連携し、登記手続きと不動産売却の進め方を検討します。

また、仲介と直接買取の両方に対応しているため、お客様のご事情に合わせた売却方法をご提案できます。

まとめ｜相続登記は早めの確認が大切です

相続登記をしていない不動産でも、売却の相談や準備を進めることは可能です。

しかし、買主への所有権移転登記を行うためには、原則として相続登記が必要になります。

また、2024年4月から相続登記が義務化され、過去の相続も対象となっています。

「まだ売却するか決めていない」という方も、まずは登記名義を確認しておきましょう。

株式会社山洋不動産では、奈良市を中心に、相続不動産・空き家・実家じまいのご相談を承っています。

相続登記から不動産売却まで、お気軽にご相談ください。

株式会社山洋不動産

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