相続した実家が兄弟の共有名義でも売却できる？売却方法と注意点を解説

こんにちは。奈良市の株式会社山洋不動産です。

今回は、相続した実家や土地が兄弟姉妹の共有名義になっている場合の売却についてお話しします。

「親から相続した実家が兄弟3人の共有名義になっている」

「自分は売却したいけれど、兄弟が反対している」

「遠方に住んでいる兄弟と話し合いが進まない」

このようなお悩みを抱えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

相続した不動産は、預貯金のように簡単に分けることができません。

そのため、複数の相続人がいる場合、不動産を誰が取得するのか、売却するのか、どのように分配するのかが問題になることがあります。

今回は、共有名義の不動産を売却する方法や注意点について分かりやすく解説します。

1．共有名義の不動産とは？

共有名義とは、1つの不動産を複数人で所有している状態のことです。

例えば、お父様が亡くなり、兄弟3人で実家を相続した場合、それぞれ3分の1ずつの共有持分で登記されるケースがあります。

この場合、実家全体を兄弟3人で所有していることになります。

ただし、共有持分が3分の1だからといって、建物の特定の部屋や土地の3分の1を自由に所有しているわけではありません。

共有者それぞれが、不動産全体について持分割合に応じた権利を持っています。

なお、相続登記が済んでいなくても、遺産分割前の不動産は相続人による共有状態となる場合があります。

2．共有名義の不動産は売却できる？

結論から申し上げると、共有名義の不動産でも売却は可能です。

ただし、不動産全体を売却する場合には、原則として共有者全員の同意が必要です。

例えば、兄弟3人で実家を共有している場合、1人だけの判断で実家全体を売却することはできません。

売却価格や引渡し時期などについて、共有者全員で合意する必要があります。

一方、自分が所有している共有持分だけであれば、原則として他の共有者の同意なく売却できます。

ただし、共有持分のみを購入する方は限られるため、一般的な不動産売却と比べて買主を見つけることが難しい傾向があります。

3．共有名義の実家を売却する4つの方法

① 共有者全員で不動産を売却する

最も一般的なのが、共有者全員の同意を得て、不動産全体を売却する方法です。

売却代金から必要な費用を差し引き、共有持分や合意内容に応じて分配します。

一般の購入希望者を探す仲介売却のほか、不動産会社による直接買取も検討できます。

② 兄弟の1人が持分を買い取る

例えば、長男が実家に住み続けたい場合、他の兄弟の共有持分を買い取る方法があります。

これにより、長男の単独名義にまとめることも可能です。

ただし、買取資金の準備や持分価格の決定が必要になります。

③ 自分の共有持分だけを売却する

自分の共有持分だけを第三者へ売却する方法です。

他の共有者の同意は原則不要ですが、買主は共有者として不動産を所有することになります。

利用や管理に制約があるため、売却価格が低くなる可能性があります。

また、第三者が共有者になることで、他の兄弟との関係に影響することもあります。

④ 遺産分割協議で売却方法を決める

まだ遺産分割が終わっていない場合には、相続人全員で協議し、売却方法を決めることもできます。

例えば、実家を売却して、その代金を相続人で分ける「換価分割」という方法があります。

相続人全員の合意が必要ですが、売却代金を分配することで公平な解決につながる場合があります。

4．兄弟の1人が売却に反対している場合は？

共有名義の不動産でよくある問題が、共有者同士の意見の違いです。

例えば、長男は実家を残したい、次男は売却したい、三男はどちらでもよいと考えているケースです。

このような場合、全員の同意がなければ、不動産全体を任意に売却することは原則できません。

まずは、それぞれの希望や売却に反対する理由を確認することが大切です。

不動産会社による査定を取得し、現在の市場価格を共有することで、話し合いが進む場合もあります。

それでも合意できない場合には、遺産分割調停や共有物分割請求など、法的な手続きを検討するケースもあります。

ただし、利用できる手続きは遺産分割の状況などによって異なるため、弁護士への相談が必要です。

5．共有名義のまま放置するリスク

相続した実家を共有名義のまま長期間放置すると、さまざまな問題が発生する可能性があります。

例えば、共有者の1人が亡くなると、その持分がさらに相続され、共有者の人数が増えることがあります。

共有者が増えるほど、売却や管理についての話し合いが複雑になる場合があります。

また、空き家であっても固定資産税や建物の維持管理費用が発生します。

雨漏りや建物の老朽化が進めば、修繕費用が必要になることもあります。

将来的に売却を検討しているのであれば、早めに方向性を決めておくことをおすすめします。

6．共有名義の不動産を売却する際の注意点

共有名義の不動産を売却する際には、次のような点を確認しておきましょう。

① 共有者全員の意思確認

売却価格や引渡し条件について、共有者全員が納得していることが重要です。

② 登記名義と共有持分の確認

登記事項証明書を取得し、現在の名義人や持分割合を確認します。

③ 売却代金の分配方法

売却代金をどのように分配するか、事前に取り決めておきましょう。

④ 税金や諸費用の確認

譲渡所得税などは、原則として各共有者の譲渡所得に応じて計算されます。

また、仲介手数料や測量費などの費用負担も確認しておくことが大切です。

⑤ 相続登記の確認

亡くなった方の名義のままであれば、原則として買主への所有権移転登記までに相続登記が必要です。

7．共有名義の実家も直接買取できる？

共有者全員が売却に同意している場合、不動産会社による直接買取も選択肢になります。

直接買取では、不動産会社が買主となるため、一般の購入希望者を探す必要がありません。

また、直接買取の場合、仲介手数料は不要です。

山洋不動産では、共有名義の実家や相続不動産についても、仲介と直接買取の両方から売却方法をご提案しています。

ただし、共有者全員の同意や権利関係の確認が必要であり、物件の条件によっては買取できない場合もあります。

8．奈良市の相続不動産は山洋不動産へ

株式会社山洋不動産では、奈良市を中心に、相続した実家や土地、空き家などの売却・買取についてご相談をお受けしています。

「兄弟で共有している実家を売却したい」

「相続人が遠方に住んでいる」

「相続登記が終わっていない」

このような場合でも、まずは現在の状況をお聞かせください。

必要に応じて司法書士や弁護士などの専門家と連携しながら、売却に向けた進め方を検討します。

まとめ｜共有名義の不動産は早めの話し合いが大切

相続した実家が兄弟姉妹の共有名義になっていても、売却することは可能です。

ただし、不動産全体を売却するためには、原則として共有者全員の同意が必要になります。

また、共有名義のまま長期間放置すると、相続が重なり、権利関係が複雑になる可能性があります。

そのため、早い段階で不動産の価値を確認し、共有者同士で今後の方針を話し合うことが重要です。

株式会社山洋不動産では、相続不動産の売却や直接買取についてご相談を承っています。

「兄弟で共有している実家をどうすればよいか分からない」

そんな方も、お気軽にご相談ください。

株式会社山洋不動産

奈良市大宮町三丁目5番35号 アクティブ宝泉ビル6階

TEL：0742-94-5581